Než vyrazíte omrknout vyhlídnutý byt, doporučuji udělat několik základních věcí, které vás připraví na setkání s makléřem. Kromě toho, že si byt prohlédnete, vás čeká i prakticky jediná osobní schůzka před tím, než se finálně rozhodnete. A tu je třeba maximálně vytěžit.

Je ideální makléře co nejdůkladněji vyzpovídat po telefonu. Jejich cílem je dostat co nejvíce lidí na prohlídku, kde si je mohou obchodně „zpracovat“. A pokud nechcete trávit 5 dní v týdny na cestách, prověřte si, že byt za návštěvu opravdu stojí. Doporučuji mít pevný seznam otázek, na které musí po telefonu padnout ta správná odpověď, než se na osobní prohlídku vydáte.

Katastr nemovitostí

Na první pohled možná nepřehledný, ale neocenitelný pomocník při hledání nemovitostí. Řekne vám vše od majetkových poměrů, přes historii bytových domů, informace o stavbách, vlastnictví pozemků až po zástavní práva, věcná břemena nebo plomby.

Pro detailní pohled na parcelu/nemovitost je zapotřebí placený výstup z katastru. Poskytuje všechny důležité informace dle typu nemovitosti a detaily najdete ZDE. Pro naše potřeby si vystačíme s veřejnou částí. Nebudu sepisovat kompletní návod, jak s ním pracovat. Je to zbytečné, protože už to někdo udělal za mě. Skvěle popsané je to např. ZDE. V klidu si vše pročtěte. Zkuste si vyhledat informace třeba o bytu / domu rodičů, nebo kamarádů. Vyzkoušejte, co všechno lze zjistit a možná budete překvapeni.

Pokud neznáme katastrální území, kde se nemovitost nachází ani číslo popisné, nebo přímo parcelní číslo pozemku (před prohlídkou běžná věc), lze využít mobilní aplikaci iKatastr. Ta poslouží pro základní orientaci a vyhledávání. Stačí zadat adresu, nebo přímo vyhledat polohu na mapě. Výhodou aplikace jsou různé vrstvy (letecká, geografická, atd.). Kromě základních lze přepnout i na povodňové zóny a cenové mapy (pro Prahu, Brno a Ostravu).

Několik tipů:

  1. Přímo do cílového přehledu o konkrétní nemovitosti se lze dostat i z Mapy.cz. Po zadání konkrétní adresy stačí kliknout v sekci „Další odkazy“ na „Informace o parcele v Katastru nemovitostí“. Vyhnete se složitějšímu zadávání v katastru.
  2. Zajímavé informace o stavbě se dozvíte i po prokliku do tzv. RUIAN (Registr územní identifikace, adres a nemovitostí). Např. z jakého materiálu je bytový dům postaven, přehled přípojek na sítě, jak je vytápěný, kolik je v něm oficiálně bytových jednotek a celou řadu dalších užitečných věcí.
  3. Na detailu informací o pozemku je možnost zobrazení všech parcel, které s ním sousedí. Můžete tak zjistit, kdo je vlastní (stát, fyzické osoby, firmy) a kdo bude váš případný budoucí soused.

Pojmy, které budete po nahlédnutí do katastru nejčastěji řešit:

Předkupní právo: Pokud je více majitelů nemovitosti, pak tito mají předkupní právo a majitel se zájmem o prodej je povinen přednostně nabídnout podíl právě jim. Podobně pokud vlastní pozemek pod domem jiná osoba, má na dům předkupní právo.

Společné jmění manželů (SJM): Pokud je byt ve společném jmění manželů (v katastru poznámka SJM), tak musí odkup odsouhlasit a podepsat oba manželé.

Zplnomocnění: Pokud se na prodeji nemovitosti dohodli všichni majitelé, musí mít prodávající zplnomocnění od všech. Nemůže tedy jednat sám a ostatní majitelé by si mohli zpětně podíly nárokovat.

Zástavní právo: Tato poznámka v katastru znamená, že je nemovitostí ručeno v rámci úvěru. Právo se váže k nemovitosti, ne k majiteli a je důležité dohlédnout na to, aby všechna zástavní práva byla předtím, než je za nemovitost zaplaceno, vymazána. Běžně například tím, že část kupní ceny půjde rovnou bance na umoření dluhu. Ta pak následně odsouhlasí výmaz zástavního práva.

Věcné břemeno: Příkladem může být souhlas, že sousedé mohou přes pozemek přejíždět, nebo že majitel či jeho příbuzní budou v domě i nadále bydlet. Pokud toto břemeno majitel nezruší ještě před prodejem, bude jej muset respektovat také budoucí vlastník.

Exekutorská plomba: Znamená, že na majitele je vyhlášená exekuce a on nesmí s nemovitostí disponovat, tedy ji ani prodat. Problém je, že rozhodnutí o exekuci se do katastru zapisují se zpožděním. Jako pojistka proti takovému případu poslouží pouze odklad zaplacení kupní ceny až po zápisu nového majitele do katastru nemovitostí.

Posouzení ceny

Jestli si lámete hlavu nad tím, zda je inzerovaná cena fér, existuje způsob, jak se alespoň trochu zorientovat. Jmenuje Reas.cz a jejich projekt Atlas cen. Ceny si tahají přímo z katastru nemovitostí a tak máte jistotu, že nejsou zkreslené. Na mapě se dozvíte, za kolik se v minulosti prodali podobné byty, nebo domy v okolí toho vašeho. Můžete porovnat jednotlivé výměry, vývoj cen nemovitostí v dané oblasti a data kdy k prodejům došlo. V neposlední řadě si pomocí kalkulačky můžete spočítat, kolik by v dané oblasti stál byt nebo dům dle vámi zadané výměry. Celkem užitečná hračka.

Na cenu má samozřejmě vliv celá řada dalších faktorů, ale i tak vám to může posloužit jako argument při vyjednávání. Pokud jednáte přímo s majitelem bez prostředníka v podobě realitky, vždy se zeptejte, podle čeho cenu určoval. A když už jsme u toho – nebojte se smlouvat. Osobně jsme se do fáze, kdy jsme již řešili cenu, dostal asi u 10 bytů. A pouze u dvou se mi nepovedlo cenu srazit. Takže jestli jste někdy byli v na tržišti v Egyptě nebo v Maroku, je čas použít, co jste se naučili.

Prověření lokality

Těžká disciplína, ale ne nemožná. Nejvíc toho uvidíte až na místě, ale i dopředu je možné zjistit spoustu věcí. Mrkněte na základní vybavenost v okolí (zastávky, školy, školky, lékaři, obchody, atd.), projeďte si Street view od Googlu a pak je na ředě vytáhnout těžký kalibr – eMiminko.cz a Modrýkoník.cz. Neexistuje nic, co by se na těchto legendárních serverech ještě neprobralo. Po zadání „Jak se bydlí v (doplňte město)“ na vás vyskočí diskuzní vlákna, kde uživatelky sondují od stávajících obyvatelek, jestli se má cenu do jejich města přestěhovat. Je to až překvapivě užitečné a dozvíte se spoustu zajímavých věcí, aniž byste po prohlídce bytu museli provádět dotazníkové šetření na náhodných kolemjdoucích. Podobně můžete využít i Facebook a jeho skupiny. Skoro každé větší město má občanskou skupinu, kde místní řeší problémy a sdílí tipy. Pokud máte vybrané nějaká konkrétní města, stačí se přidat do skupin a pročíst si příspěvky. Osobně jsem to využil a mohu doporučit.

Prověření developera:

U bydlení v zatím neexistujících výstavbách je zapotřebí především ověřit, zda má projekt developera veškerou stavební dokumentaci. Ke zrušení rezervačních smluv může dojít proto, že společnost nakonec nezíská k výstavbě potřebná povolení.

Kromě stavebního povolení je dobré si ověřit, zda má developer již vyřízený úvěr ve financující bance a zda opravdu vlastní pozemky, na nichž se má stavět. Aktuální výpis z listu vlastnictví (LV) je dostupný v katastru nemovitostí. Také pozor na to, zda na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena, zda není nemovitost zastavena nebo zda se ve výpisu nenachází poznámka o vydání exekučního příkazu k prodeji nemovitosti. Také je dobré zjistit, jestli osoba, se kterou podepisujete smlouvu, je oprávněna za společnost jednat. Tato informace je k dohledání v obchodním rejstříku.

Author

Napište komentář