Tag

Vlastní bydlení

Browsing

Musím mít něco „vlastního“, nebo…

Je to tak trochu fenomén. V České republice žije skoro 80% lidí ve vlastním bydlení. Na západ od nás to tak běžné není. Například v Německu bydlí v nájmu každý druhý a v Dánsku pak žije ve vlastním 60 % místních. Nevypadá to, že by se na myšlení generace, která momentálně nad vlastním bydlením přemýšlí, něco změnilo. Spíše naopak. Každý chce takzvaně do vlastního. Stává se z toho skoro závod. Kdo si dřív pořídí bydlení vyhrál. A při současném vývoji cen nemovitostí a pozemků to tak opravdu vypadá.

Každopádně tenhle článek nepíšu proto, abych udělal ekonomickou analýzu nemovitostního trhu. I když jednu krátkou si dovolím:

„Je to drahý! Pokud nemáš vlastní pozemek, nebo byt od rodičů – nebydlíš. A to platí speciálně pro Prahu a okolí. Smiř se s tím!“

Skvělá analýza, co? Vypadá to povědomě? Sám jsem byl ve stejné situaci. Sám jsem si lámal hlavu jak z toho ven. A sám jsem celým procesem, který nakonec trval skoro rok, prošel. Protože jsem to celé zažil, podělím se v několika článkách o zkušenosti a postřehy. A hlavně sepíšu vše přehledně na jednom místě. Kromě toho, že si vyčistím hlavu, je to něco, co mi při hledání vlastního bydlení chybělo asi nejvíc. Drtivou většinu informací si jste schopni najít sami, bohužel ale nikde nejsou pohromadě. Nejdřív ale několik základní věcí úvodem.

Moje situace: 

Než půjdeme dál, bude fér říci, v jaké situaci jsem se nacházel já osobně. Protože pracuji v Praze, můj cíl bylo vlastní bydlení v hlavním městě, nebo v dojezdové vzdálenosti do Prahy. Zaměřil jsem se na vlakové spojení a to hned z několika důvodů, které přiblížím v další části o dojíždění. Tím jsem si vědomě situaci hned na začátek celkem ztížil. Jak je známo v Praze jsou ceny nemovitostí nejdražší a do Středočeského kraje se díky tomu stěhuje stále více lidí. Tím se zvedá poptávka a ceny i zde. Je to důležité zmínit, protože i když většina rad, tipů a návodů, o kterých budu psát, jsou obecné a můžete je využít při hledání bydlení více méně kdekoliv, některé jsou použitelné právě pouze pro Prahu a Středočeský kraj. Tedy v nejžádanějších oblastech. O to jsou ale cennější.

A teď úplně první rada. Upravte si očekávání.

Dnes opravdu není nejpříznivější doba pro pořizování vlastního bydlení. Tak to prostě je. A i když je většina lidí na začátku nadšená myšlenkou, že se konečně pustí do vybírání bydlení, zpravidla následuje studená sprcha. Na začátek se obrňte trpělivostí a upravte si očekávání. Přijde zklamání, rezignace, pocit, že budete bydlet radši do konce života v nájmu, než tohle šílený nekonečný hledání. Na realitních serverech strávíte víc času než při sledování Game of Thrones a umakartový jádro pro vás bude nejskloňovanějším slovním spojením. Každého, kdo si ještě nepřevedl byt z družstevního vlastnictví do osobního byste nejradši zbavili svéprávnosti a stanovy SVJ (společenství vlastníků jednotek) se stanou vaší novou odpočinkovou četbou. A pokud nemáte neomezený rozpočet, na konci budete muset dělat kompromisy, u kterých jste se zapřísáhli, že se nikdy nestanou.

Ono to nějak půjde…

Ale kdyby bylo všechno tak jednoduché, nečetli byste tento článek. Proto bych vám rád nabídnul pár rad a postřehů z jednotlivých kroků, které mě a mojí manželku nakonec dovedli ke skvělému bytu za rozumnou cenu. Napíšu pár slov o tom, jak je dobré udělat si přehled o situaci ještě předtím, než začnete aktivně byt hledat a jak si to celé časově rozplánovat, abyste se z toho při práci a dalších povinnostech nezbláznili. Jak pracovat s realitními weby, abyste neskončili se zaspamovaným mailem plným neužitečných nabídek. Ukážu, jak se dostat k inzerátům přehledně a dřív než ostatní. Jak využít nezdařilou prohlídku ve svůj prospěch. Kde si ověřit, jestli je inzerovaná cena férová, jak správě započíst všechny náklady na bydlení a na co nezapomenout. Jak si připravit check-list na prohlídku, na co se nezapomenout zeptat, jaké dokumenty si bezpodmínečně vyžádat a do čeho nahlédnout, abyste neskočili s očima pro pláč. Podíváme se na to, jak se orientovat v katastru nemovitostí a sepíši několik vychytávek, které udělají z tohoto, na první pohled nepřehledného, nástroje informační zlatý důl. No a mimo jiné taky to, jak vyřešit případné dojíždění a věčnou otázku, jestli je to „ještě dobrý, nebo už zk*rveně daleko“.

Věcí a informací, které byste měli znát, než se vydáte na cestu za vlastním bydlením je opravdu hodně. Ale nevěšte hlavu. Věřím, že po přečtení toho, co jsem sepsal, bude celý proces o něco snazší. Nakonec, není to raketová věda.

Sheldon Cooper

Myslete dopředu!

Než se pustíte do samotného hledání, stanovte si parametry, kterých se budete držet. Překvapující, já vím! Nicméně před tím, než začnete obrážet první nemovitosti, zmapujte si nabídku. Pomůže vám to vykrystalizovat pohled na to, co opravdu chcete a co je pro vás dostupné. Zjistíte, jak se pohybují ceny a jestli přeci jenom ještě hledání neupravíte. Pokud chcete začít aktivně hledat bydlení na jaře, začněte pokukovat už v zimě. Všechno si v klidu promyslete a připravte se na ostrou fázi.

Kromě základních parametrů, jako jsou cena, velikost, dispozice apod., je dobré myslet i na to, jak budete pracovat s případným dojížděním ve smyslu dopravního prostředku. Zvažte náklady a (ne)výhody dojíždění. Můj osobní favorit je vlak. Nesnáším řízení po Praze a představa hodin strávených v kolonách mě naprosto děsila. Při řízení člověk už nic dalšího kromě telefonátů nevyřídí a do práce jsem pravidelně dorazil „přednasraný“ z kolon a pražských řidičů. Osobně vím i o několika generálních ředitelích velkých mezinárodních firem, kteří bydlí za Prahou a do práce jezdí dobrovolně vlakem. Ráno si v klidu přečtou noviny, vyřídí první maily a připraví se na ranní porady bez toho, aby vzteky rozkousali volant na magistrále, nebo obvolávali účastníky prvních schůzek, že budou mít zpoždění. Ale i vlak má svoje nástrahy. Je dobré si zjistit, jestli nejsou na vaší budoucí trase např. častá zpoždění. 30 minut na „Masaryčku“ může v jízdním řádě vypadat fajn. Když ale vlak jede po trase rychlíků, které mají přednost před příměstskými vlaky, což způsobuje třikrát do týdne půlhodinové zpoždění, je to na průstřel hlavy. Proto včas a důkladně promyslete čím a jak dlouho chcete jezdit do práce. Zvažte výhody auta, vlaku, autobusu a náklady s nimi spojené. Vytvoříte si akční rádius, ve kterém můžete začít hledat.

Musím dojíždět každý den?

Pokud budete ochotní, nebo nucení dojíždět delší dobu, proklepněte si v práci možnosti home officu. Momentálně je práci z domova díky zkušenostem kolem COVID-19 nakloněno čím dál více firem, které si vyzkoušeli, že to může fungovat. Není nic jednoduší, než prostě nedojíždět a pracovat pár dní z domova. To, co vám začne užírat čas ještě před dojížděním, bude čtení stanov bytových družstev, hospodaření SVJ a podobných mnohastránkových dokumentů. Je to nudná nezáživná věc a pokud máte někoho z rodiny, kamarádů nebo známých, kdo tomu aspoň trošku rozumí a je ochotný vám pomoci, domluvte se s ním dopředu. Ušetří vám to ve finálně hodně času.

Máte vyřešené financování? Řekněte to!

Samostatná kapitola je financování. Nechci se teď pouštět do všech možností, jak zafinancovat vlastní bydlení. Pravděpodobně každý, kdo podobnou situaci řeší, má vymyšlené, jak ho zaplatí. To co chci zmínit je, že cokoliv co si můžete vyřešit dopředu, opravdu udělejte. Typickým příkladem je možnost předschválení hypotéky. Banka vám na základně vaší situace může za určitých podmínek předschválit půjčku. To je pak dobré zmínit na samotné prohlídce, kde otázka financování vždycky padne. Osobně se nám stalo, že jsme byli preferovaní zájemci právě proto, že jsme měli předschválenou hypotéku. Makléři i majitelé jsou rádi, že jednají s někým, kdo to myslí vážně a kdo nebude od nákupu odstupovat jenom proto, že mu banka zamítla financování.

Veškerá příprava směřuje k tomu, abyste byli schopni co nejrychleji reagovat na konkrétní nabídku, která při hledání přijde. Můžete se vsadit, že na vás bude realitka nebo majitel tlačit, abyste se rozhodli co nejdříve a vysvětlovat vám, že má celou řadu dalších zájemců. A nemusí lhát. Osobně jsem se setkal s tím, že na prohlídku jednoho bytu v Praze přišlo v rozmezí 2,5 hodiny celkem 80 lidí. Pokud budete připravení, můžete se už na prohlídce zeptat na důležité věci, které jste si dopředu našli v katastru nemovitostí. Ujistíte makléře, že máte promyšlené a ideálně předschválené financování. A pokud po projetí vašeho check-listu, který budete mít sebou nenarazíte na žádný problém, můžete rovnou zmínit váš vážný zájem s tím, že když se neobjeví něco zásadního v listu vlastnictví, nebo ve stanovách, můžou s vámi počítat. Hned se na vás budou dívat jinak a brát vás jako vážné zájemce.

Už si stačí „jenom“ vybrat

Idnes – check. Sreality – check. Bezrealitky – check. A je to! Teď už to tam napadá samo a jenom si vyberu. Tak jednoduché to bohužel nebude. Téměř každý realitní server má vlastního hlídacího psa, který vám po zadání parametrů zasype mail nabídkami. Někdy bohužel i mimo zadané specifikace. Neříkám, že byste hlídací psy neměli používat. Naopak, sám jsem se maily každý den prohrabával (dvakrát). Ale jsou i efektivnější cesty.

Základní nevýhodou hlídacích psů těchto serverů je, že zasílají várku nabízených nemovitostí zpravidla jednou denně. A to je v nelítostném boji s ostatními zájemci většinou pozdě. I s hlídacím psem pak záleží na tom, kdo se v den zveřejnění nové nemovitosti podívá zrovna ve správou chvíli a tím předběhne ostatní. Být první není vždy rozhodující parametr. Ale z mé zkušenosti se k pořadí minimálně v 50% případů přihlíží.

Druhý problém nastává, pokud byste chtěli vytvořit složitější podmínku. Například požadavek na zasílání bytů v Praze s cenou do 5 milionů a zároveň bytů ve Středočeském kraji do 4 milionů vám bohužel neprojde. Budete nucení díky rozdílné ceně vytvořit dva hlídací psy zvlášť a udělá vám to v mailu zmatek.

Skvělým řešením, jak se dostat k zrovna zveřejněné nabídce co nejrychleji, je server Realitnipes.cz. Ten projíždí realitní servery každých 10 minut. Nevýhodou je, že nepokrývá dva ze tří výše zmíněných nejznámějších serverů a to Idnes.cz a Sreality.cz. I tak je to ale skvělý doplněk, které ne každý využívá.

Není to jenom o realitních serverech

Váš první krok by měl vždy být na samotné weby realitních kanceláří. Za zveřejnění na realitních serverech se samozřejmě platí, a proto se jako první objeví nabídky na mateřských stránkách realitky. Ty menší tyto servery ani nevyužívají. A tady leží příležitost. Existuje celá řada malých realitek, které fungují pouze lokálně. Například pro určitou městkou část Prahy, nebo pro Kralupy nad Vltavou a okolí. Pravda, jejich weby často vypadají jako splácané v grafice pro Windows 98, ale svůj účel splní. A pokud máte vytipované určité pevné lokality, které jsou pro vás prioritní, určitě se po nich koukněte.

Většinu velkých realitek všichni znají. Objevuje se tam nejvíce nemovitostí, ale zároveň se na nich potkává největší množství zájemců. Proto doporučuji projít si i ty méně známé. Seznam těch, se kterými jsem pracoval já, najdete na konci článku.

Samotnou kapitolou je web Bezrealitky.cz, případně obecně nákup bez zprostředkovatele. Ano, můžete ušetřit nemalé peníze (provize realitek se běžně pohybuje mezi 3 – 6 %), ale má to i druhou stránku. Ceny samotných majitelů bývají velmi často přestřelené. Speciálně v dnešní poptávce. Proto buďte při jednání přímo s majitelem opatrní. Realitky (aspoň ty seriózní) mají často již ověřená základní fakta a náležitosti. Nemělo by se vám tedy stát (nebo vás aspoň upozorní), že někdo vlastní dům, ale už ne pozemek pod ním. Že majitel dluží platby do SVJ nebo družstvu a ty pak přechází na nového majitele. Nebo vám nezatají jiné detaily, které se složitěji zjišťují. Realitky také poskytují základní právní servis a provedou vás celým nákupním procesem a jeho náležitostmi. Pokud s tím nemáte zkušenosti, nebo to nechcete řešit, nemusíte se starat o věci jako právní úschovny, tvorbu kupních a rezervačních smluv, placené výjezdy z katastru nemovitostí a spoustu dalších věcí. Ve finále ale záleží samozřejmě na vás. 5 % z kupní ceny přeci jenom není zanedbatelná částka.

3 rady na závěr:
  1. Přednostně volejte. Realiťáci jsou zahlceni a mail snadno zapadne. Sami se pohybují hodně v terénu a maily kontrolují maximálně jednou denně. Telefon mají ale u sebe pořád. Pokud na něco narazíte večer v posteli, pošlete poptávku. Druhý den hned ráno zavolejte a odkažte se na mail, nebo vyplněný formulář.
  2. Vytvořte si Excel s přehledem všech nemovitostí a realitních makléřů, které jste kontaktovali. Držte v něm jména, telefonní čísla a adresy. Vyhnete se zmatkům s dohledáváním kontaktů mezi záplavou neznámých čísel a lovením adres ve zprávách. Navíc budete mít přehled o tom, jak si vedete a můžete porovnávat nové nabídky s těmi, které jste zvažovali již dříve.
  3. Navažte vztah s makléři. Tentokrát to neklaplo? Nevadí, zmiňte se, že se vám s ním dobře spolupracovalo a poproste, jestli by vás nemohl kontaktovat, pokud se opět něco podobného objeví. Ideálně pokud si vás zanese do interního systému. Pak budete mít přístup k nabídkám jako první.
Seznam méně známých realitek:
  • Realhit.cz
  • Ceskereality.cz
  • Dobre-nemovitosti.cz
  • Domybytypozemky.cz
  • Eurobydleni.cz
  • Expertreality.cz
  • Hyperreality.cz
  • Rajrealit.cz
  • Reality.cz
  • Realitnitrznice.cz
  • Realitymix.cz
  • Viareality.cz
  • Videobydleni.cz

Než vyrazíte omrknout vyhlídnutý byt, doporučuji udělat několik základních věcí, které vás připraví na setkání s makléřem. Kromě toho, že si byt prohlédnete, vás čeká i prakticky jediná osobní schůzka před tím, než se finálně rozhodnete. A tu je třeba maximálně vytěžit.

Je ideální makléře co nejdůkladněji vyzpovídat po telefonu. Jejich cílem je dostat co nejvíce lidí na prohlídku, kde si je mohou obchodně „zpracovat“. A pokud nechcete trávit 5 dní v týdny na cestách, prověřte si, že byt za návštěvu opravdu stojí. Doporučuji mít pevný seznam otázek, na které musí po telefonu padnout ta správná odpověď, než se na osobní prohlídku vydáte.

Katastr nemovitostí

Na první pohled možná nepřehledný, ale neocenitelný pomocník při hledání nemovitostí. Řekne vám vše od majetkových poměrů, přes historii bytových domů, informace o stavbách, vlastnictví pozemků až po zástavní práva, věcná břemena nebo plomby.

Pro detailní pohled na parcelu/nemovitost je zapotřebí placený výstup z katastru. Poskytuje všechny důležité informace dle typu nemovitosti a detaily najdete ZDE. Pro naše potřeby si vystačíme s veřejnou částí. Nebudu sepisovat kompletní návod, jak s ním pracovat. Je to zbytečné, protože už to někdo udělal za mě. Skvěle popsané je to např. ZDE. V klidu si vše pročtěte. Zkuste si vyhledat informace třeba o bytu / domu rodičů, nebo kamarádů. Vyzkoušejte, co všechno lze zjistit a možná budete překvapeni.

Pokud neznáme katastrální území, kde se nemovitost nachází ani číslo popisné, nebo přímo parcelní číslo pozemku (před prohlídkou běžná věc), lze využít mobilní aplikaci iKatastr. Ta poslouží pro základní orientaci a vyhledávání. Stačí zadat adresu, nebo přímo vyhledat polohu na mapě. Výhodou aplikace jsou různé vrstvy (letecká, geografická, atd.). Kromě základních lze přepnout i na povodňové zóny a cenové mapy (pro Prahu, Brno a Ostravu).

Několik tipů:

  1. Přímo do cílového přehledu o konkrétní nemovitosti se lze dostat i z Mapy.cz. Po zadání konkrétní adresy stačí kliknout v sekci „Další odkazy“ na „Informace o parcele v Katastru nemovitostí“. Vyhnete se složitějšímu zadávání v katastru.
  2. Zajímavé informace o stavbě se dozvíte i po prokliku do tzv. RUIAN (Registr územní identifikace, adres a nemovitostí). Např. z jakého materiálu je bytový dům postaven, přehled přípojek na sítě, jak je vytápěný, kolik je v něm oficiálně bytových jednotek a celou řadu dalších užitečných věcí.
  3. Na detailu informací o pozemku je možnost zobrazení všech parcel, které s ním sousedí. Můžete tak zjistit, kdo je vlastní (stát, fyzické osoby, firmy) a kdo bude váš budoucí soused.

Pojmy, které budete po nahlédnutí do katastru nejčastěji řešit:

Předkupní právo: Pokud je více majitelů nemovitosti, pak tito mají předkupní právo a majitel se zájmem o prodej je povinen přednostně nabídnout podíl právě jim. Podobně pokud vlastní pozemek pod domem jiná osoba, má na dům předkupní právo.

Společné jmění manželů (SJM): Pokud je byt ve společném jmění manželů (v katastru poznámka SJM), tak musí odkup odsouhlasit a podepsat oba manželé.

Zplnomocnění: Pokud se na prodeji nemovitosti dohodli všichni majitelé, musí mít prodávající zplnomocnění od všech. Nemůže tedy jednat sám a ostatní majitelé by si mohli zpětně podíly nárokovat.

Zástavní právo: Tato poznámka v katastru znamená, že je nemovitostí ručeno v rámci úvěru. Právo se váže k nemovitosti, ne k majiteli a je důležité dohlédnout na to, aby všechna zástavní práva byla předtím, než je za nemovitost zaplaceno, vymazána. Běžně například tím, že část kupní ceny půjde rovnou bance na umoření dluhu. Ta pak následně odsouhlasí výmaz zástavního práva.

Věcné břemeno: Příkladem může být souhlas, že sousedé mohou přes pozemek přejíždět, nebo že majitel či jeho příbuzní budou v domě i nadále bydlet. Pokud toto břemeno majitel nezruší ještě před prodejem, bude jej muset respektovat také budoucí vlastník.

Exekutorská plomba: Znamená, že na majitele je vyhlášená exekuce a on nesmí s nemovitostí disponovat, tedy ji ani prodat. Problém je, že rozhodnutí o exekuci se do katastru zapisují se zpožděním. Jako pojistka proti takovému případu poslouží pouze odklad zaplacení kupní ceny až po zápisu nového majitele do katastru nemovitostí.

Posouzení ceny

Jestli si lámete hlavu nad tím, zda je inzerovaná cena fér, existuje způsob, jak se alespoň trochu zorientovat. Jmenuje se Reas.cz – konkrétně jejich projekt Atlas cen. Ceny si tahají přímo z katastru nemovitostí a tak máte jistotu, že nejsou zkreslené. Na mapě se dozvíte, za kolik se v minulosti prodali podobné byty, nebo domy v okolí toho vašeho. Můžete porovnat jednotlivé výměry, vývoj cen nemovitostí v dané oblasti a data kdy k prodejům došlo. V neposlední řadě si pomocí kalkulačky můžete spočítat, kolik by v dané oblasti stál byt nebo dům dle vámi zadané výměry. Celkem užitečná hračka.

Na cenu má samozřejmě vliv celá řada dalších faktorů, ale i tak vám to může posloužit jako argument při vyjednávání. Pokud jednáte přímo s majitelem bez prostředníka v podobě realitky, vždy se zeptejte, podle čeho cenu určoval. A když už jsme u toho – nebojte se smlouvat. Osobně jsme se do fáze, kdy jsme již řešili cenu, dostal asi u 10 bytů. A pouze u dvou se mi nepovedlo cenu srazit. Takže jestli jste někdy byli na tržišti v Egyptě nebo v Maroku, je čas použít, co jste se naučili.

Prověření lokality

Těžká disciplína, ale ne nemožná. Nejvíc toho uvidíte až na místě, ale i dopředu je možné zjistit spoustu věcí. Mrkněte na základní vybavenost v okolí (zastávky, školy, školky, lékaři, obchody, atd.), projeďte si Street view od Googlu a pak je na ředě vytáhnout těžký kalibr – eMiminko.cz a Modrýkoník.cz. Neexistuje nic, co by se na těchto legendárních serverech ještě neprobralo. Po zadání „Jak se bydlí v (doplňte město)“ na vás vyskočí diskuzní vlákna, kde uživatelky sondují od stávajících obyvatelek, jestli se má cenu do jejich města přestěhovat. Je to až překvapivě užitečné a dozvíte se spoustu zajímavých věcí, aniž byste po prohlídce bytu museli provádět dotazníkové šetření na náhodných kolemjdoucích. Podobně můžete využít i Facebook a jeho skupiny. Skoro každé větší město má občanskou skupinu, kde místní řeší problémy a sdílí tipy. Pokud máte vybrané nějaká konkrétní města, stačí se přidat do skupin a pročíst si příspěvky. Osobně jsem to využil a mohu doporučit.

Prověření developera:

U bydlení v zatím neexistujících výstavbách je zapotřebí především ověřit, zda má projekt developera veškerou stavební dokumentaci. Ke zrušení rezervačních smluv může dojít proto, že společnost nakonec nezíská k výstavbě potřebná povolení.

Kromě stavebního povolení je dobré si ověřit, zda má developer již vyřízený úvěr ve financující bance a zda opravdu vlastní pozemky, na nichž se má stavět. Aktuální výpis z listu vlastnictví (LV) je dostupný v katastru nemovitostí. Také pozor na to, zda na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena, zda není nemovitost zastavena nebo zda se ve výpisu nenachází poznámka o vydání exekučního příkazu k prodeji nemovitosti. Také je dobré zjistit, jestli osoba, se kterou podepisujete smlouvu, je oprávněna za společnost jednat. Tato informace je k dohledání v obchodním rejstříku.

Konečně jste vyrazili na prohlídku budoucího bydlení. Aby vše proběhlo hladce a odvezli jste si co možná nejvíce informací, doporučuji se pořádně připravit. Na následujících řádkách si projdeme základní check-list toho, na co se zeptat, jaké dokumenty si vyžádat a na co se při osobní prohlídce zaměřit. Vyjdu ze své zkušenosti a napíšu praktické detaily, které můžou ve finále rozhodnout.

Pokud máte v plánu z místa nového bydliště dojíždět do zaměstnání, určitě jeďte na prohlídku veřejnou dopravou. Trasu zvolte tak, jako byste jeli například z/do práce. Pokuste se domluvit si prohlídku i na podobnou dobu, kdy do práce běžně jezdíte. Zjistíte, jak je spoj vytížený a jestli vše navazuje tak, jak jste si to našli v jízdních řádech. Cesta je vždy o něco delší, než na mapách a informace u inzerátů typu „3 minut na zastávku“ bývá také často zavádějící.

Vyrazte z předstihem. V klidu dojděte na místo a prohlédněte si okolí. Pokud máte možnost, tak si projděte společné prostory domu. Podívejte se na nástěnku a zjistěte si název družstva (případně SVJ), které se o bytový dům stará. Vyplatí se udělat fotku a zapsat si IČO – bude to užitečné, ale k tomu až později.

Jakmile dorazíte na samotnou prohlídku, nechte se nejprve provést. Ať makléř mluví jako první, vše vám ukáže a okomentuje. Dělejte si poznámky a možná dostanete odpovědi na některé otázky, které máte připravené. Kompletní check-list si můžete stáhnout pod článkem. V zásadě se budete ptát na dvě oblasti:

Právní a vlastnická stránka

Sem spadají veškerá možná zástavní práva a věcná břemena. Informace o vlastnictví pozemku pod nemovitostí, zatížení nájemní smlouvou, případné váznoucí dluhy, apod.

Faktický stav nemovitosti

Na prvním místě by mělo být vždy ověření, že inzerovaný stav odpovídá skutečnosti. Často bývají u inzerátů starší fotky a pak je to těžší posoudit. Dále se ptejte:

  1. Jak je nemovitost, ve které se nachází byt stará?
  2. Jaké jsou v nemovitosti rozvody slaboproudé sítě (přípojka na telefon, kabelovou televizi, internet)?
  3. Jak jsou stará okna, jaký je typ podlah, zda jsou nově provedeny rozvody elektřiny (pokud byla proveden rekonstrukce), rozvody plynu, vody a elektřiny?
  4. Jaká je energetická náročnost domu?
  5. Jaké jsou náklady v rámci pravidelných plateb, jako například fond oprav, poplatky za správu bytového domu, atd.?
  6. Jaké proběhli v minulosti opravy/rekonstrukce bytového domu a jsou nějaké plánovány v nejbližší době? Plánované rekonstrukce mohou výrazně ovlivnit výši plateb do fondu oprav.
  7. Jaké vybavení v bytě zůstane?
  8. Jakým způsobem je řešené topení a ohřev vody?

Dokumenty, které si vyžádat k náhledu

  1. List vlastnictví
  2. Stanovy SJV nebo BD
  3. Přehled hospodaření SJV nebo BD
  4. Vyúčtování energií za poslední rok (ne pouze výše záloh)

Pokud by vám makléř, či majitel nemovitosti nebyl schopen, nebo ochoten jakýkoliv z dokumentů doložit, určitě zpozorněte. Ti, kteří by chtěli jít opravu do detailu, mohou podle identifikačního čísla osob (IČO) dohledat další podrobnosti přes veřejné rejstříky a najít si další dokumenty. Kromě účetních uzávěrek, kde se dozvíte detaily o hospodaření, jsou zveřejňovány i zápisy z jednání. Takto se mi například povedlo odhalit, že jedna z majitelek bytu v bytovém domě chovala tolik koček, že zápach nešel téměř vydržet. Stížnosti sousedů nepomáhali a nakonec si muselo družstvo odsouhlasit extra výdaj na právníka a sousedku žalovat. A to je věc, kterou po nastěhování opravdu nechcete řešit.

Než se finálně rozhodnete pro koupi, je dobré se na na chvilku zastavit a pokusit se odsunout emoce. Je možné, že už hledáte nějaký čas a máte všeho tak trochu dost. Jednoduše už chcete bydlet. Nebo vás na nemovitosti nadchla jedna konkrétní věc, která prakticky zastínila všechno ostatní. Prostě to musíte mít. Ale není nic horšího, než udělat chybu za několik milionů čistě z rezignace, nebo díky iracionální maličkosti, které samotné bydlení ovlivní jenom z malé části. I když na vás tlačí makléř, vaše touha mít to už za sebou a Bůh ví co ještě, dejte si v klidu poslední kmenovou poradu.

Všechno si sečtěte

Pečlivě si spočítejte všechny náklady. Nejenom hypotéku, ale i náklady na dojíždění, pojištění domácnosti, internet a další pravidelné měsíční náklady. Je možné, že se vám výsledná částka nebude zamlouvat, ale držte se vašich nastavených limitů. Je to moc? Nekupuju. Někdy to bolí, ale nedá se nic dělat.

Pokud to už myslíte opravdu vážně, vyžádejte si další dokumenty, které jdou více do hloubky. Například nabývací tituly k nemovitosti, případné nájemní smlouvy, pokud jsou v bytě nájemci. Pečlivě si prostudujte katastr nemovitostí a danou bytovou jednotku.

Zavolejte kam to jen jde. Nezdají se vám výše záloh na vodu nebo elektřinu? Zavolejte poskytovatelům a ověřte si sazby. Nejste si jistí něčím v okolí? Slibuje vám makléřka, že město plánuje do dvou let vybudovat parkoviště, revitalizovat park nebo novou autobusovou zastávku přímo před domem? Ověřte si to na příslušných místech. Z vlastní zkušenosti vím, že jsou lidé na úřadech celkem ochotní a možná se dozvíte i jiné zajímavé informace.

Kredity ti budou stačit…

Zkuste smlouvat. Jak už jsem psal, zhruba v 8 z 10 případů se mi podařilo cenu snížit. Překonejte strach, že to makléř „dá rovnou někomu jinému“ a navrhněte výši slevy, kterou byste si představovali. Ideálně žádost podložte argumentem. O tom jak na to, jsem už také psal.

I tak je ale rozhodování do značné míry subjektivní. Je prokázané, že se lidé i u větších investic jako jsou auta a bydlení hodně řídí pocity a šestým smyslem. Tak to prostě je. Nikdo vám nezaručí, že se nespálíte. Pokud se ale budete řídit alespoň základními radami, které jsem popsal, půjdete do toho s klidným srdcem, že jste udělali maximum. Přeji všem šťastnou ruku při výběru vysněného bydlení!